【船橋市版】相続した実家の境界・越境・私道の問題を解決して売却した事例

• 1. 市川市にお住まいのK様が、「境界が分からない相続した実家を、確定測量を行ってから売却した事例」
• 2. 船橋市にお住まいのY様が、「隣地との越境が判明した相続実家を、覚書を交わして売却した事例」
• 3. 遠方にお住まいのS様が、「船橋市にある私道に接する相続した実家について、通行・掘削の承諾を得て売却した事例」

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

市川市にお住まいの50代のK様は、船橋市前原西にあるご実家を相続されました。
ご自宅がすでにあり、住む予定もなかったため、早めに売却しようとお考えになりました。
ところが、登記済権利証や図面を確認したところ、土地の実測図が見当たりませんでした。

現地を確認しても、隣地との間にはブロック塀があるだけで、境界標(境界杭)が見つからない箇所がありました。

ご両親が生前に「塀のどこが境界線なのか、はっきりしていない」と話していたことも思い出され、「このまま売って、後から買主や隣の方とトラブルになったらどうしよう」と不安を感じられていました。

測量が必要なのか、必要だとすればどのような測量をすればよいのか判断がつかず、まずは不動産会社に相談したいとお考えになりました。

K様は、ご実家がある船橋市内の不動産会社をインターネットで探しました。
その中で、

• サイト内で不動産相続マニュアルが公開されており、相続物件のトラブル対応に詳しそうだと思った
• 土地家屋調査士など専門家と連携している体制が紹介されていた

上記が決め手となりPresident's Agentに相談することにしました。

K様は、「境界がはっきりしない状態でも売却できるのか分からない」とご相談にいらっしゃいました。

境界が確定していない土地でも売却は可能ですが、土地の状況や売却条件によっては測量が必要になります。
ただし、測量にはいくつかの種類があり、どの方法が適しているかは一概には判断できません。

そこで弊社では、K様の土地の状態を確認したうえで、測量の種類と、確定測量を検討すべきケースについてご説明しました。

【測量の種類】

参照：千葉地方法務局「筆界特定制度について」

参照：船橋市役所「道路の境界」

確定測量には隣地所有者の立会いが必要となり、一般に3～4か月程度の期間がかかります。売却を急ぐ場合ほど、早めに着手することが大切です。

調査の結果、土地の実測図、境界標が見つからない箇所があったため、K様は土地家屋調査士に確定測量を依頼することを選択されました。

立会いの結果、ブロック塀の中心が境界であることが確認され、筆界確認書を取り交わしたうえで、なくなっていた境界標を復元しました。

あわせて船橋市道路管理課へ道路境界確認書の交付申請を行い、過去に確定された市道との境界を確認しました。これにより、隣地3方向と道路側のすべての境界が確定した確定測量図が完成しました。

確定測量図を用意した状態で売り出したところ、4か月で買主が見つかり、3,180万円で売却が完了しました。

K様は、「境界をはっきりさせてから売れたので、引渡し後の心配がなくなった。先に相談しておいてよかった」と安心されたご様子でした。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

船橋市にお住まいの60代のY様は、相続によって船橋市高根台のご実家を取得されました。

ご自身は市内の別の住まいで生活しており、実家に戻る予定はなかったため、売却をお考えになりました。

売却に向けて現地を確認したところ、隣家の庭木の枝と物置の屋根の一部が、Y様の敷地内に入り込んでいるように見えました。

さらに、境界付近にあるブロック塀の基礎についても、どちらの敷地に設置されているのか判断できない状態でした。

Y様は、「越境があると売れないのではないか」「隣の方に撤去してほしいとは言い出しづらい」と悩まれ、どう進めればよいか分からない状態でした。

Y様は、船橋市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で

• 境界や越境に関する解決事例が多く載っていた
• サイトに初心者向けの表現が多くあり、不動産に関する知識がなくても気軽に相談できそうだと思った

上記が決め手となりPresident's Agentに相談することにしました。

Y様は、隣地との間に越境がある物件を、隣人問題も含めてどのように解決し、売却すればよいか分からずお悩みでした。

越境がある物件でも売却は可能ですが、越境物の種類や状況に応じて、撤去や隣地所有者との取り決め、買主への説明などが必要になる場合があります。

そこでY様には、越境物の状況を確認したうえで、売却前の対応方法を整理してご提案しました。

【越境が判明した場合の売却前の対応方法】

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実務では「越境の覚書」を取り交わす方法が多く使われています。

なお、2023年4月施行の改正民法により、越境した枝は、隣地所有者に切除を求めても相当の期間内に応じてもらえない場合など、一定の要件を満たせば自ら切り取ることができるようになりました(民法第233条第3項)。

ただし、近隣関係への配慮から、まずは話し合いで解決することが基本です。

Y様は、事実確認をしてから隣人に話をしたいとのことでしたので、弊社は、土地家屋調査士に確定測量を依頼しました。
隣地所有者の立会いのもとで境界を確認したところ、庭木の枝と物置の屋根に加え、ブロック塀の基礎の一部がY様の敷地内に越境していることが分かりました。

いずれも建物の利用に大きな支障はなく、直ちに撤去する必要性は低い状態でした。

そこで弊社は、現在の越境状況と将来の対応を明確にするため、隣地所有者との間で「越境に関する覚書」を取り交わすことをご提案しました。

覚書には、庭木の枝は今後の剪定時に切除し、物置の屋根と塀の基礎については、物置・塀の更新や隣地建物の建て替え時に越境を解消していただく旨を記載しました。
また、土地の所有者が変わった場合にも、この取り決めを承継することを確認しました。

弊社の担当者もY様に同行し、測量図を示しながら隣地所有者へ状況を説明したところ、覚書の取り交わしにも快くご協力いただけました。

Y様からは、「越境が見つかったときは売却できないのではないかと不安でしたが、きちんと整理したうえで売却できると分かり、安心しました」とのお言葉をいただきました。

境界と越境への対応を明確にしたうえで売却活動を開始し、5か月後に買主が見つかり、2,380万円で売却が完了しました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

60代のS様は、遠方にお住まいで、船橋市丸山にあるご実家を相続されました。

相続後は空き家となっており、管理のために何度も足を運ぶことが難しい状況でした。
売却を進めようと登記事項証明書を確認したところ、ご実家の前面道路が私道で、S様を含む複数名の共有になっていることが分かりました。

しかし、その私道について過去にどのような取り決めがあったのか、書類は何も残されていませんでした。

S様は現地から離れているので、近隣の方とも面識がなかったため、「私道の権利がどうなっているのか分からない」「このままで売却できるのか」とご不安を抱えて、まずはお電話でご相談くださいました。

S様は、船橋市の不動産会社をインターネットで探し、いくつかの店舗に電話で問い合わせたところ、

• 私道や再建築に関する調査の実績が豊富だった
• 遠方でも郵送やオンラインで手続きを進められる体制があった

上記2点で信頼できそうだと感じたPresident's Agentに相談することにしました。

S様から、「私道に接する実家を売却したいが、権利関係が分からない」とご相談をいただきました。
弊社は、私道に接する不動産を売却する際に確認すべき項目を一覧にしてご説明しました。

【私道に接する不動産の売却前チェック項目】

参照：船橋市役所「道路位置の指定・変更・廃止(建築基準法第42条第1項第5号)」

参照：船橋市役所「建築物の敷地と道路(建築基準法上の道路の種別について)」

承諾書の取得には私道の共有者の協力が必要となるため、売り出す前に着手しておくと、売却活動が滞りにくくなります。

弊社が船橋市役所の建築指導課で調査したところ、S様のご実家の前面道路は位置指定道路であり、建替えが可能であることが確認できました。

また、登記事項証明書から私道の共有者がS様を含む5名であることを特定し、S様から委任を受けたうえで、弊社の担当者がS様以外の4名を一軒ずつ訪問して、S様およびその承継人(買主)に対する通行・掘削承諾書の取得を進めました。

遠方にお住まいのS様には、書類の郵送とオンラインでのご説明で対応し、現地に足を運んでいただく回数を最小限に抑えました。

承諾書がそろった状態で売り出したところ、住宅ローンを利用する買主から申込みが入り、6か月で1,680万円にて売却が完了しました。